Investimento em Imobiliário / Reabilitação em Portugal

O mercado imobiliário em Portugal é um mercado maduro, com oferta de qualidade em todos os setores, ao nível dos principais mercados europeus e com uma crescente presença de ocupantes internacionais.

É um mercado caracterizado por um elevado nível de transparência e no qual operam várias consultoras internacionais que se regem pelas mais exigentes ordens profissionais de imobiliário comercial. No que diz respeito a promotores e investidores, também em Portugal operam algumas das maiores empresas internacionais, com muitas das principais casas de investimento europeias a deterem ativos em território nacional.

Formas de Investimento em Imóveis

Aquisição direta de imóveis:

  • A transmissão da propriedade sobre imóveis em Portugal por compra e venda é formalizada mediante escritura, celebrada perante notário, ou mediante documento particular autenticado, celebrado perante advogado, solicitador, câmara de comércio e indústria, oficiais de registo ou conservador, observando-se as devidas formalidades.
  • Após a outorga do contrato de compra e venda, deve promover-se o registo predial, que se destina a dar publicidade à situação jurídica dos imóveis e sua titularidade.
  • A falta de registo poderá implicar a falta de proteção do adquirente face a terceiros e bem a impossibilidade de posterior transmissão do imóvel por parte do adquirente.
  • Antes da celebração do contrato de compra e venda, é recomendável que o comprador verifique a situação comercial, legal, urbanística, ambiental e fiscal do imóvel que pretende adquirir. Neste sentido, é prática de mercado que o comprador desenvolva uma auditoria (due diligence) cobrindo todas as referidas áreas, de modo a confirmar que sobre o imóvel em causa não incidem quaisquer ónus, encargos ou limitações ou que, existindo, a sua extinção é assegurada antes ou após a compra e venda.
  • É ainda usual, antes da formalização da compra e venda, a celebração entre as partes de contratos ou acordos preliminares tendentes à mesma, sob a forma de cartas de intenções, memorandos de entendimento ou acordos de princípios, cujo grau de vinculação varia de caso para caso, consoante o desejado. Caso se pretenda uma vinculação imediata das partes, é normal celebrar-se um contrato promessa tendo por objeto  a compra e venda do imóvel pretendido.
  • Com vista a assegurar a segurança jurídica necessária ao promitente comprador, é corrente que na data da celebração do contrato promessa se efetue um registo provisório de aquisição do imóvel a seu favor junto da Conservatória do Registo Predial

 

Aquisição indireta de imóveis:

  • A opção pela aquisição indireta da propriedade de imóveis através da aquisição das participações sociais do veículo de investimento proprietário dos mesmos prende-se, sobretudo, com as implicações fiscais associadas.
  • É frequente a constituição de veículos para investimento em ativos imobiliários, sendo os mais comuns em Portugal: as sociedades comerciais, os fundos de investimento imobiliário e as sociedades de investimento imobiliário.
  • A maior parte das sociedades comerciais portuguesas adotam o tipo de sociedade anónima (“S.A.”) ou de sociedade por quotas (“Lda.” ou “Limitada”) e caracterizam-se por ser sociedades de responsabilidade limitada.
  • Os fundos de investimento imobiliário são um dos veículos de investimento imobiliário com maior profusão no mercado português nos últimos anos, o que se deve ao regime fiscal favorável de que beneficiam.
  • Estes fundos constituem patrimónios autónomos, pertencentes, num regime especial de comunhão, a uma pluralidade de pessoas singulares ou coletivas, designadas por participantes, que não respondem, em caso algum, pelas dívidas destes ou das entidades que, nos termos da lei, asseguram a sua gestão.
  • Podem ser abertos, fechados (de subscrição pública ou particular) ou mistos, sendo que os fundos de investimento fechados (de subscrição particular) têm sido o tipo mais utilizado pelos investidores para promover os respetivos investimentos imobiliários em Portugal.
  • A partir de 2010 passou a ser possível a constituição de fundos de investimento imobiliário sob forma societária, através das Sociedades de Investimento Imobiliário.
  • As Sociedades de Investimento Imobiliário são instituições de investimento coletivo dotadas de personalidade jurídica, que podem assumir a forma de sociedade anónima de capital variável ou de capital fixo, e cujos ativos imobiliários são por elas detidos em regime de propriedade e geridos, a título fiduciário, pelas próprias ou por uma entidade terceira contratada, de modo independente e no interesse exclusivo dos acionistas.

Enquadramento fiscal:

I – Aquisição de imóveis
Em regra, não sendo aplicável nenhuma das isenções previstas na lei, a aquisição de imóveis está sujeita ao pagamento de dois impostos: IMT e Imposto de Selo (IS).
- O Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT) é um imposto que recai sobre as transmissões onerosas de imóveis ou figuras similares como tal classificadas na lei, e incide sobre o preço do imóvel ou sobre o valor patrimonial tributário (VPT) do mesmo, consoante o que for mais elevado. Em regra, este imposto deve ser pago antes da celebração do contrato de aquisição do imóvel.
A taxa aplicável, por norma, às aquisições onerosas de imóveis é de 6,5%, se estiverem em causa imóveis destinados a comércio e serviços ou terrenos para construção, e de 5%, se estiverem em causa prédios rústicos.
Caso se trate de imóveis destinados exclusivamente a habitação, ou exclusivamente a habitação própria e permanente, a taxa aplicável será progressiva, sendo que acima de determinado valor é fixada em 6% (taxa máxima aplicável).
A taxa de IMT será de 10% sempre que se trate de aquisições ou figuras similares por parte de entidades sedeadas em país território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável (“off shore”).
Estão, ainda, tipificadas diversas situações às quais pode ser aplicada a isenção do pagamento do IMT devido, umas com caráter automático, outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Administração Tributária. Dentro destas isenções, destacamos as seguintes:
(i) As aquisições de prédios individualmente classificados como de interesse nacional, de interesse público ou de interesse municipal, nos termos da legislação aplicável;
(ii) As aquisições de imóveis situados nas regiões economicamente mais desfavorecidas, quando efetuadas por sociedades comerciais ou civis sob a forma comercial, que os destinem ao exercício, naquelas regiões, de atividades agrícolas ou industriais consideradas de superior interesse económico e social;
(iii) As aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que no prazo de 3 anos a contar da data da aquisição, o adquirente inicie as obras;
(iv) As aquisições de prédio urbano ou fração destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação Urbana;
(v) As aquisições de prédios ou de frações autónomas com destino à instalação de empreendimentos qualificados de utilidade turística, nos termos da respetiva legislação;
(vi) As aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente cujo valor que serviria de base à liquidação não exceda € 92.407,00; (vii) As aquisições de imóveis por sociedades coletadas para revenda, conforme acima referido.
- O Imposto de Selo (IS) é um imposto aplicável a determinados atos e contratos previstos numa tabela geral que se encontra anexa ao Código do Imposto do Selo. O Imposto do Selo na aquisição de imóveis apresenta, regra geral, uma taxa fixa de 0,8%, a qual é aplicável independentemente do tipo, natureza ou nacionalidade do veículo ou do negócio em causa. Este imposto deve ser pago antes da celebração do contrato de aquisição do imóvel, e incide sobre o preço do negócio, ou sobre o VPT, consoante o que for mais elevado.

II - Detenção de Imóveis
Em regra, e não sendo aplicável nenhuma das isenções tipificadas na lei, a detenção de imóveis fica sujeita ao pagamento de determinados impostos, taxas ou encargos: IMI, IS, encargos de condomínio e TMPC.
• Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) - Em Portugal, a detenção de imóveis gera como encargo fiscal base o pagamento do IMI. O IMI é um imposto anual que incide sobre o valor patrimonial tributário dos imóveis (VPT), o qual é calculado pelos serviços de finanças tendo em conta determinados critérios previstos na lei (em especial, a respetiva a área, localização e elementos de conforto), e que é devido pelos respetivos proprietários a 31 de Dezembro de cada ano. O IMI é, regra geral, pago em três prestações, nos meses de Abril, Julho e Novembro do ano seguinte àquele a que diz respeito.
Taxas de IMI - Atualmente, as taxas de IMI variam entre 0,3% e 0,5% do VPT do imóvel, para os prédios urbanos, nos quais se incluem os terrenos para construção. Os municípios fixam a taxa a aplicar em cada ano, dentro dos intervalos previstos. Quanto aos prédios rústicos, a taxa a aplicar está fixada em 0,8% do VPT. Quanto aos imóveis detidos por sociedades off shore incluídas na lista negra, são tributados à taxa de 7,5% independentemente da sua natureza, rústica ou urbana. As taxas referidas para os prédios urbanos são elevadas, anualmente, ao triplo nos casos de prédios urbanos que se encontrem devolutos há mais de um ano e de prédios em ruínas.
Estão tipificadas na lei diversas situações às quais pode ser aplicada a isenção temporária/permanente do pagamento do IMI devido, umas com caráter automático, outras dependentes de autorização ou reconhecimento pela Administração Fiscal. Dentro destas isenções, destacamos as seguintes:
(i) Isenção por 3 anos ou por 5 anos (prazo de 5 anos poderá ser renovável) no âmbito dos imóveis submetidos ao regime da reabilitação urbana;
(ii) Isenção por sete anos no âmbito do regime aplicável à utilidade turística, ou turismo de habitação;
(iii) Isenções aplicáveis à habitação própria e permanente de agregado familiar com determinadas caraterísticas;
(iv) Isenção para os prédios que sejam classificados como monumentos nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, de valor municipal ou património cultural;
(v) Isenção para imóveis adquiridos para revenda por sociedades comerciais coletadas para revenda, pelo prazo máximo de 3 anos; (vi) Isenção para terrenos para construção que constem do inventário de sociedades comerciais que     tenham por objeto a construção de edifícios para venda, pelo prazo máximo de 4 anos.
• Imposto do Selo (IS) – Também a detenção de imóveis poderá gerar Imposto do Selo. Os proprietários, usufrutuários ou superficiários de imóveis com afetação habitacional ou terrenos para construção cuja edificação autorizada ou prevista seja para habitação e cujo respetivo valor patrimonial tributário seja igual ou superior a € 1.000.000,00 são tributados anualmente, em imposto do selo. Este imposto anual será tributado à taxa de 1% sobre o respetivo valor patrimonial do imóvel. Relativamente a imóveis, incluindo terrenos, detidos por sociedades off shore incluídas na lista negra, a taxa é agravada para 7,5% e a afetação do prédio não releva, ou seja, o imposto aplica-se independentemente do fim a que o prédio se destina (habitação, comércio, indústria, outro). Mantém-se, no entanto, como referência, para aplicação da taxa, o valor patrimonial do imóvel sobre o qual o Imposto do Selo é devido.
• Encargos de Condomínio: parte significativa dos imóveis em Portugal estão submetidos ao regime da propriedade horizontal.
O proprietário tem o dever de participar nas despesas com as partes comuns do prédio – com exceção daquelas cujo uso esteja atribuído só a alguns condóminos. Entre estas despesas, destacamos as despesas de utilização ou fruição, pagamento de serviços de interesse comum, despesas de conservação, despesas com inovações.
• Taxa Municipal de Proteção Civil (TMPC): É uma taxa que visa remunerar os serviços assegurados pelos Serviços Municipais de Proteção Civil, nos domínios da proteção civil, do combate aos incêndios e da garantia da segurança de pessoas e bens. Esta taxa incide sobre o valor patrimonial tributário dos prédios urbanos ou frações destes (edifícios ou terrenos), e corresponderá a uma percentagem variável em função do município, das condições de conservação, do estado de ocupado ou devoluto, etc. As taxas a aplicar serão variáveis consoante o Município.
No Município de Lisboa, as taxas atuais são as seguintes: - 0,0375% do valor patrimonial tributário do prédio urbano ou fração deste. - 0,3% do valor patrimonial tributário do prédio urbano ou fração deste, quando classificados como degradados; - 0,6% ao valor patrimonial tributário do prédio urbano ou fração deste, quando classificados como devolutos ou em estado de ruína.

Reabilitação imobiliária:

Como incentivo a uma intervenção mais ativa por parte dos particulares no processo de requalificação urbana, o Governo Português criou um conjunto de benefícios fiscais para operação de reabilitação imobiliária, dos quais se destacam:

I - Aplicação de uma taxa reduzida de 6% de IVA (Imposto sobre o Valor Acrescentado), no caso de:

• Empreitadas de reabilitação urbana, realizadas em imóveis ou em espaços públicos localizados em áreas de reabilitação urbana (áreas críticas de recuperação e reconversão urbanística, zonas de intervenção das sociedades de reabilitação urbana e outras) delimitadas nos termos legais, ou no âmbito de requalificação e reabilitação de reconhecido interesse público nacional
 
• Empreitadas de reabilitação de imóveis que, independentemente da localização, sejam contratadas diretamente pelo Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU), bem como as que sejam realizadas no âmbito de regimes especiais de apoio financeiro ou fiscal à reabilitação de edifícios ou ao abrigo de programas apoiados financeiramente pelo IHRU
 
 
II - Isenção de IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMÓVEIS (IMI) para:

 - Prédios urbanos classificados como Monumentos Nacionais e os prédios individualmente classificados como de interesse público, ou de interesse municipal;
 
- Prédios urbanos objeto de reabilitação urbanística, pelo período de três anos a contar do ano, inclusive, da emissão da respetiva licença camarária;
 
- Prédios urbanos habitacionais construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, destinados à habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento coletável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a € 153 300, e que sejam efetivamente afetos a tal fim, no prazo de seis meses após a aquisição ou a conclusão da construção, da ampliação ou dos melhoramentos, salvo por motivo não imputável ao beneficiário, devendo o pedido de isenção ser apresentado pelos sujeitos passivos até ao termo dos 60 dias subsequentes àquele prazo.

- Prédios ou parte de prédios construídos de novo, ampliados, melhorados ou adquiridos a título oneroso, quando se trate da primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que reunidas as condições legalmente exigidas

Os prédios urbanos objeto de ações de reabilitação são passíveis de isenção de IMI por um período de 5 anos, a contar do ano, inclusive da conclusão da mesma reabilitação, podendo ser renovada por um período adicional de 5 anos. Os incentivos apenas são aplicáveis aos imóveis objeto de ações de reabilitação iniciadas após 1 de janeiro de 2008 e que se encontrem concluídas até 31 de dezembro de 2020.

 
III – Isenção de  IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE TRANSMISSÕES ONEROSAS DE IMÓVEIS (IMT) no caso de:

- Aquisições de prédios classificados como de Interesse Nacional, de Interesse Público ou de Interesse Municipal;
 
- Aquisições de prédios urbanos destinados a reabilitação urbanística, desde que, no prazo de três anos a contar da data de aquisição, o adquirente inicie as respetivas obras;

- Aquisições de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano destinado exclusivamente a habitação própria e permanente, na primeira transmissão onerosa do prédio reabilitado, quando localizado em Área de Reabilitação Urbana. As ações de reabilitação têm que ter iniciado após 1 de janeiro de 2008 e estar concluídas até 31 de dezembro de 2020.
 
 A lei prevê ainda casos de isenção de IMPOSTO SOBRE O RENDIMENTO COLETIVO (IRC) e um regime especial aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional e às Sociedades de Investimento Imobiliário para Arrendamento Habitacional, que pode levar a isenções de IRC, IRS, IMI e IMT.
A AGPC pode ajudá-lo quer numa fase de análise prévia do enquadramento fiscal e de apresentação de soluções para o investimento imobiliário, quer numa fase posterior, procurando a otimização fiscal e apoiando na gestão do património adquirido.

 

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Tentamos sempre dar as melhores informações sobre as possibilidades e condições de investimento em Portugal. Se ficou com alguma dúvida ou tem necessidade de esclarecimentos adicionais não hesite em contactar.

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